Baudarlehen: Den Traum vom Eigenheim verwirklichen

Was ist ein Baudarlehen?

Als Baudarlehen wird ein Kredit, der an einen bestimmten Zweck gebunden ist und für den Kauf, den Bau oder auch die Sanierung einer Immobilie dient, bezeichnet. Die Summe des Kredits eines Baudarlehens beginnt in der Regel ab 25.000 Euro. Die Kreditsicherheit stellt eine Grundschuld oder eine Hypothek dar, die auf die zu finanzierende Immobilie abgeschlossen wird. Ein Baudarlehen wird dabei immer individuell an den Darlehensnehmer und dessen Immobilie angepasst.

Wenn es dann endlich konkret wird mit der Bauplanung oder dem Immobilienkauf gibt es einiges zu beachten, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Es müssen Entscheidungen über den Verwendungszweck, den Baufinanzierungsvertrag und vieles weiteres getroffen werden. Die Zinsen für das Baudarlehen sind bereits seit mehreren Jahren historisch niedrig. Doch daneben gibt es weitere Faktoren, die über die Kosten für ein Baudarlehen entscheiden. Lesen Sie hier, was Sie beachten sollten, damit Sie möglichst günstig und schnell ins schuldenfreie Eigenheim kommen.

Zinsentwicklung

Die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung, auch Bauzinsen oder Hypothekenzinsen genannt, steigen spürbar an. Im September 2022 zahlten Bauherren für ein Darlehen mit Laufzeiten von 10 Jahren noch 0,85 Prozent Zinsen, waren es im März 2022 schon 1,67 Prozent.

Auch die Leitzins-Erhöhung der EZB wird sich höchstwahrscheinlich auf die Immobilienfinanzierung auswirken, sodass die Zinsen für den Bau oder Kauf einer Immobilie auf längere Sicht ansteigen werden. Hinzu kommt, dass die Finanzaufsicht BaFin mittlerweile mehr Eigenkapital sowie höhere Garantien für Baukredite verlangt.

Demnach steigt also nicht nur der Zinssatz, sondern auch weitere Konditionen sowie der Einsatz von Eigenkapital werden verschärft. Ob sich der Bau oder Kauf einer Immobilie momentan lohnt, ist daher fraglich.

Verschiedene Arten von Baudarlehen

1. Annuitätendarlehen: Darlehen mit konstanten Rückzahlungsraten
   

2. Bauspardarlehen: Zinssatz ist unabhängig vom Kapitalmarkt für die gesamte Darlehenslaufzeit festgelegt

3. Hypothekendarlehen: Zweck Immobilie oder Grundstück zu finanzieren und mit einer Grundschuld abgesichert wird

4. Renten- oder Lebensversicherung: bieten ihren Kunden Leistungen im Alter, beispielsweise in Form einer Rente oder einmaligen Kapitalauszahlung

5. KfW-Darlehen: ist eine der führenden Förderbanken der Welt, die verschiedene Förderprogramme für Bauherren unterstützt

6. Aktiendarlehen: Verleiher überlässt einem Entleiher ein Wertpapier für begrenzte Zeit zur Nutzung, wofür dieser eine Gebühr erhält

7. Forward-Darlehen: Zinssatz wird lange Zeit vor Inanspruchnahme und Auszahlung des Darlehens vereinbart

    

Win-Win-Situation für Bank und Kunde

Für Banken ist die Vergabe eines Baudarlehens im Vergleich zu herkömmlichen Privatkrediten, die nicht zweckgebunden sind, ein relativ sicheres Geschäft. Kann der Kunde die Kreditschulden für sein Baudarlehen nicht zurückzahlen kann, bleibt immerhin die Immobilie.

Meist erfolgt daher ein Eintrag ins Grundbuch. Das heißt: Bis die Immobilie und somit das Baudarlehen abbezahlt ist, gilt die Bank als Haupteigentümer. Diese Sicherheit belohnt die Bank mit vergleichsweise günstigen Konditionen. So profitiert auch der Kunde von niedrigen Zinsen. Der Baukredit von der Bank wird als Hypothek bezeichnet. Aber auch Versicherungen und Bausparkassen bieten Baudarlehen an. Zudem helfen auf den örtlichen Immobilienmarkt spezialisierte Kreditvermittler dabei den richtigen Vertrag für Ihr Baudarlehen zu finden.

Hier kann meist mit einem Betrag zwischen 1,5 und 2 Prozent der Darlehenssumme für die Eintragung einer Hypothek gerechnet werden. Bei einer Darlehenshöhe von 320.000 Euro entstehen somit Kosten von 4.800 Euro für die Eintragung der Hypothek.

Worauf zu achten ist

Zinssatz, Tilgung, Laufzeit und Nebenkosten sind wichtige Punkte bei Ihrer Immobilienfinanzierung, die Sie bei einem Vergleich von Baudarlehen verschiedener Anbieter beachten sollten.

• Effektiver Jahreszins
  Der wichtigste Faktor beim Vergleich der Baudarlehen-Angebote ist der effektive Jahreszins. Er beinhaltet nicht nur den Nominalzins, sondern auch weitere anfallende Kosten für das Baudarlehen, zum Beispiel die Vermittlungsprovision oder Bearbeitungsgebühren.
• Sondertilgung
  Ob Erbschaft oder üppige Bonuszahlung: Wenn Sie außerplanmäßig zu einer größeren Geldsumme kommen, können Sie mit einer Sondertilgung die Laufzeit Ihres Baudarlehens verkürzen und somit die Zinskosten der Immobilienfinanzierung senken. Achten Sie also beim Vertragsabschluss Ihres Baudarlehens auf flexible Sondertilgungsmöglichkeiten, für die keine hohen Gebühren anfallen.
• Vorfälligkeitsentschädigung
  Ähnlich verhält es sich, wenn Sie den Baukredit und somit Ihr Baudarlehen vorzeitig kündigen wollen. Dies kann dann der Fall sein, wenn Sie die Immobilie verkaufen, weil sich beispielsweise Ihre familiären Verhältnisse geändert haben. Für die entgangenen Zinsen verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Achten Sie darauf, dass diese bei Abschluss des Vertrags für Ihr Baudarlehen nicht zu hoch ausfällt.
• Zinsbindung
  Wenn die Zinsen bei Aufnahme des Baudarlehens niedrig sind und Sie davon ausgehen können, dass die Zinsen bis zum Ende der Laufzeit wieder steigen werden, ist es sinnvoll, sich diese mit einer langen Zinsbindung zu sichern. Bereits ein Unterschied von einem Prozentpunkt bei den Zinsen kann das Baudarlehen mehrere Tausend Euro günstiger oder teurer machen.

Wie funktioniert die Aufnahme eines Baudarlehens?

Vor der Aufnahme eines Baudarlehens sollten Sie Ihren Kapitalbedarf möglichst genau bestimmen, um einzuschätzen wie viel Sie maximal für die monatliche Rate aufwenden können.

Setzen Sie den Betrag für Ihr Baudarlehen zu hoch an, zahlen Sie mehr Zinsen als unbedingt nötig. Bei einem zu knapp kalkuliertem Baudarlehen besteht hingegen die Gefahr, dass Ihnen inmitten der Bauphase das Geld ausgeht und offene Rechnungen nicht beglichen werden können.

Hierbei kann die Aufstellung eines Haushaltsplans helfen. Führen Sie die monatlichen Einnahmen sowie Ausgaben auf, ziehen Sie die Lebenshaltungskosten ab und so ergibt sich der Betrag, den Sie für die monatliche Tilgung der Baufinanzierung aufwenden können. Außerdem empfiehlt sich einen gewissen Betrag für unerwartete Ereignisse oder andere Sonderposten offen zu lassen, die im Rahmen des Bau oder Kauf Ihrer Immobilie vorkommen können.

So können Sie genau ermitteln, welcher Betrag Ihnen monatlich zur Tilgung für Ihr Baudarlehen bleibt.

Erforderliche Unterlagen

Wenn Sie ein Baudarlehen aufnehmen wollen, müssen Sie zunächst Auskunft über Ihre Einkommens- und Vermögenssituation geben. Dazu gehören in der Regel:

• Ein aktueller Steuerbescheid
• Einkommennachweise der vergangenen drei Monate
• Kopien bestehender Darlehens- und Versicherungsverträge
• Nachweis des Eigenkapitals

Zudem benötigen Banken oder Bausparkassen Informationen über das Objekt, das Sie erwerben oder bauen wollen. Am wichtigsten dabei sind:

• Ein Vertragsvorentwurf des Kaufvertrages
• Grundrisse und Baupläne (Wohnflächenberechnung, Lageplan, Flurkarte, Kubaturberechnung)
• Grundbuchauszug
• Baukostenaufstellung
• Fotos der Immobilie oder des Grundstücks

Es kann sein, dass Ihre Bank oder Bausparkasse noch weitere Informationen von Ihnen verlangt. Fragen Sie am besten vor dem Beratungstermin nach. Um lange Wartezeiten aufgrund fehlender Unterlagen zu vermeiden, empfiehlt es sich zuvor abzuklären, was genau benötigt wird.

So sollten Sie vorgehen

1. Verschaffen Sie sich mit einem Baudarlehen-Rechner einen ersten Überblick über Anbieter und Konditionen.
2. Vergleichen Sie unbedingt mehrere Angebote hinsichtlich der Konditionen miteinander. Auch wenn das erstbeste Angebot bezüglich der Zinsen, der Höhe der monatlichen Rate und der Laufzeit als optimal erscheinen mag, empfiehlt es sich noch weitere in Betracht zu ziehen. 
3. Fordern Sie ein unverbindliches Angebot des Anbieters an, der Ihnen am geeignetsten erscheint.
4. Studieren Sie dieses genau und starten Sie erneut einen Baudarlehen-Vergleich. Holen Sie sich gegebenenfalls weitere unverbindliche Angebote ein. Zu den Themen Kreditgeber vergleichen und günstigste Darlehenskonditionen sichern, unterstützt Sie FinanceScout24 zudem auch in dem Ratgeber Baufinanzierungsvergleich. Nur durch den wiederholten Vergleich verschiedener Angebote hinsichtlich deren Zinsen und weiteren Konditionen können Sie das optimale Baudarlehen finden.
5. Wenn Ihnen ein Angebot zusagt, dann klären Sie mit dem Anbieter Formalitäten wie die Darlehenssumme, die Laufzeit, die Höhe des Eigenkapitals, Sicherheiten für Sie als Kunde usw.
6. Betrachten Sie die Kosten für das Baudarlehen genau. Beachten Sie dabei, dass zu den reinen Kosten für das Darlehen weitere Ausgaben hinzukommen können, beispielsweise für den Notar, den Eintrag ins Grundbuch, die Schätzkosten, die Grunderwerbssteuer oder eine Restschuldversicherung. 

   Außerdem sollte immer ein gewisser Betrag für unerwartete Ereignisse bei dem Kauf oder Bau einer Immobilie offen bleiben.

Baufinanzierungsanfragen nach Finanzierungshöhe

Kosten für das Baudarlehen überschlagen

Sie können die voraussichtlichen Kosten für das Baudarlehen bereits im Vorfeld berechnen, wenn Sie folgende Eckdaten kennen:

• Darlehensbetrag
• Nominalzinssatz
• anfängliche Tilgung oder Rückzahlungsrate
• Laufzeit

Erstellen Sie einen Tilgungsplan, in dem Sie für jedes Jahr berechnen, wie hoch der jeweilige Schuldenstand, die Tilgungsraten und die Zinszahlungen ausfallen. Addieren Sie Tilgungs- und Zinszahlungen der einzelnen Jahre. Beachten Sie jedoch, dass das Baudarlehen am Ende der Zinsbindung meist noch nicht abbezahlt ist. Im Normalfall wird eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld fällig.

Restschuldversicherung

Als eine Restschuldversicherung wird eine Absicherung des Kreditnehmers bzw. von dessen Angehörigen für den Fall des Todes, Krankheit oder Arbeitslosigkeit des ursprünglichen Kreditnehmers bezeichnet. Die Restschuldversicherung dient dem Kreditgeber zudem als zusätzliche Kreditsicherheit und wird im Kreditvertrag an die Bank abgetreten. Da ein Baudarlehen einen Kredit mit einer hohen Kreditsumme darstellt, empfiehlt sich eine Restschuldversicherung meist schon.

Viele Banken und Bausparkassen bieten bei Abschluss eines Baudarlehens eine Restschuldversicherung an oder verlangen diese sogar. Bei langen Laufzeiten wie sie für Baudarlehen üblich sind, ist der Abschluss einer solchen Police meist empfehlenswert. Schließlich lässt sich kaum genau voraussehen kann, was während der nächsten 10 oder 15 Jahre passiert.

Die Restschuldversicherung kann je nach gewähltem Tarif beispielsweise dann einspringen, wenn Sie arbeitslos werden und die Raten infolgedessen nicht mehr begleichen können. Bei einer vorübergehenden beruflichen Durststrecke s droht damit nicht sofort der Verlust des Hauses. Im schlimmsten Fall übernimmt die Versicherung die Ratenzahlung auch dann, wenn der Kreditnehmer stirbt. So lässt sich vermeiden, dass Angehörige im Todesfall mit einem Schuldenberg hinterlassen werden und sie womöglich ihr Haus verlassen müssen.

Abbezahlung, Umschuldung oder Kündigung

Neben der vollständigen Rückzahlung gibt es noch andere Arten, wie ein Baudarlehen enden kann. Das Recht darauf, den Vertrag vorzeitig zu kündigen, haben Sie nur, wenn Sie die Immobilie verkaufen. In allen anderen Fällen müssen Sie auf die Kulanz der Bank oder Bausparkasse hoffen. Diese verlangen oft eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung.

Anschlussfinanzierung

Schon fünf Jahre bevor die Zinsbindung endet, sollte eine Anschlussfinanzierung für Ihr Baudarlehen in Betracht gezogen werden. Im Zuge des Baudarlehens zahlen die Darlehensnehmer einen monatlich zuvor vereinbarten Betrag an den Kreditgeber. Läuft die Zinsbindung aus, sollte da erste Baudarlehen erneut überprüft werden. Wird da klassisch Annuitätendarlehem falls Baudarlehen verwendet, ist der Kredit nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindung noch nicht vollends getilgt. Für die daraus resultierende Restschuld wird ein weiteres Baudarlehen benötigt. Bei der Wahl dieser sollte besonderes Augenmerk auf dem Sollzins liegen. Haben sich die Hypothekenzinsen seit Beginn des Baudarlehens verringert, erhalten Sie auf Ihre Anschlussfinanzierung einen günstigeren Sollzins. Sollten die Zinsen jedoch gestiegen sein, steigen die Kosten für das Baudarlehen und somit auch für die Sollzinsen.

Ein Baudarlehen umschulden

Wenn Sie Ihr Baudarlehen vor Beginn der Finanzkrise aufgenommenen haben, werden Sie wahrscheinlich voller Verdruss auf die aktuell niedrigen Zinsen blicken und sich wünschen, Ihren Kredit umzuschulden. Es ist aber häufig nicht so leicht, aus den Altverträgen herauszukommen. Sie sind dabei auf die Kulanz Ihrer Bank angewiesen. Falls diese tatsächlich auf das für sie verlustreiche Geschäft eingeht, wird dies nicht aus reiner Gefälligkeit geschehen.

Meist wird eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangt werden. Diese kann bis zu doppelt so hoch ausfallen als Sie es bei einer Kündigung aus besonderem Grund, beispielsweise dem Verkauf der Immobilie täte. Nach zehn Jahren Laufzeit gilt das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch. In diesem Fall darf keine Vorfälligkeitsentschädigung erheben.

Umfinanzierung während der Zinsbindung

Wollen Sie also vor Ablauf der Zinsbindung umschulden, gehen Sie aufgrund der hohen Entschädigung meist ein Verlustgeschäft ein. Es gibt nur wenige Möglichkeiten, doch noch aus dem Altvertrag heraus zu kommen. Möglich ist dies, wenn Sie Ihr Baudarlehen vor mehr als zehn Jahren in voller Höhe erhalten haben. Das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB, das nach zehnjähriger Laufzeit eintritt, besteht nämlich auch dann, wenn die Zinsbindung für das Darlehen noch läuft. Sie müssen jedoch eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten.

Sollten Sie Ihr Baudarlehen zwischen dem 1. November 2002 und November 2010 aufgenommen haben, haben Sie unter Umständen immer noch ein Widerrufsrecht für Ihren Darlehensvertrag. Da in dieser Zeit viele Widerrufsbelehrungen formale Fehler enthielten, gilt die zweiwöchige Widerrufsfrist als noch nicht angebrochen. Den sogenannten „Widerrufsjoker“ auszuspielen, ist allerdings aufwendig und kaum ohne einen Anwalt zu bewerkstelligen.

Umfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung

Der beste und unkomplizierteste Zeitpunkt zur Umschuldung ist zum Auslaufen der Zinsbindung. Dann wird die Anschlussfinanzierung für die Restschuld fällig. Sie müssen dabei nicht zwingend das Angebot Ihrer Hausbank – eine sogenannte Prolongation – annehmen, sondern sind in Ihrer Entscheidung wieder völlig frei. Sie können sich einfach nach günstigeren Angeboten umsehen und einen Darlehensvertrag mit der neuen Bank schließen.

Der neue Anbieter wird Ihre alte Bank über die Ablösung des Darlehens informieren und ihr den Restschuldbetrag überweisen. Weder die alte noch die neue Bank verlangen dafür Gebühren. Sie müssen jedoch im Regelfall die Summe für die Änderung im Grundbuch selbst tragen.

Ausführliche Informationen über die verschiedenen Möglichkeiten, die Sie nach Ablauf der Zinsbindungsfrist haben und was dabei zu beachten ist, finden Sie im FinanceScout24 Ratgeber Anschlussfinanzierung.

Niedrige Zinsen mit einem Forward Darlehen sichern

Das Forward-Darlehen ist ein Darlehen, bei dem der Zinssatz bereits lange Zeit vor dessen Inanspruchnahme und der Auszahlung des Darlehens festgelegt wird. Der Darlehensnehmer hat so die Möglichkeit sich einen aktuell günstigen Zins für ein künftiges Darlehen zu sichern.

Mit einem Forward Darlehen, das auf ein Baudarlehen folgt, können Sie sich bereits drei Jahre vor Ende der Zinsbindung die Konditionen für die Anschlussfinanzierung sichern. Ob Sie diese spezielle Form der Anschlussfinanzierung bei Ihrer bisherigen Bank aufnehmen oder auf ein anderes Kreditinstitut umschulden, spielt keine Rolle – beides ist bei eine, Forward Darlehen möglich. Das Forward-Darlehen hat gegenüber anderen Anschlussfinanzierungen den Vorteil ,dass es Kreditnehmern vor allem Planungssicherheit verleiht.

Beachten Sie jedoch: Der Abschluss eines Forward Darlehens ist eine Wette darauf, dass die Zinsen bis zur Fälligkeit der Restschuld wieder steigen. Denn nur dann profitieren Sie. Zudem verlangen Banken bei einem Forward Darlehen meist einen Zinsaufschlag.

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