So verringern Sie die Bauzeitzinsen

Bauherren und Kreditnehmer können die Bauzeitzinsen nicht ganz vermeiden, da nach Inanspruchnahme des Darlehens immer Kreditzinsen gezahlt werden müssen. Lediglich die Bereitstellungszinsen können durch möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeiten vermieden oder verringert werden.

Bauzeitzinsen beim Hausbau

Als Bauzeitzinsen werden die Zinsen bezeichnet, die berechnet werden, solange eine Immobilie gebaut wird. Zunächst gibt die Bank dem Bauherrn einen Baukredit. Der Bauherr ruft die zugesagte Kreditsumme jedoch nicht vollständig ab, sondern bei Bedarf passend zum jeweiligen Baufortschritt.

Die Bauzeitzinsen gliedern sich danach in zwei Teile. Für den in Anspruch genommenen Betrag muss der Kreditnehmer gewöhnliche Sollzinsen bezahlen, für den bereitgestellten Restbetrag Bereitstellungszinsen. Sobald ein Teil des Darlehens erstmals ausgezahlt wurde, fallen Bauzeitzinsen an, bis die Immobilie fertiggestellt wurde.

So lassen sich die Bauzeitzinsen berechnen

Wie hoch die Bauzeitzinsen ausfallen, hängt von den Kreditbedingungen ab. Häufig sind Bauzeitzinsen höher als Zinsen für herkömmliche Immobilienkredite. Die Bank geht mit Bauzeitzinsen ein höheres Risiko ein, da die Auszahlung des Kredits vom Baufortschritt abhängt. Somit muss sie das Geld viel länger bereitstellen und kann in dieser Zeit damit nicht wirtschaften. In der Regel wird dieser Zusatzservice mit einem Zinsaufschlag vergütet. Ein vorheriger Kreditvergleich kann hier für Kostentransparenz sorgen.

Bauherren und Kreditnehmer haben die Möglichkeit, die Bauzeitzinsen monatlich zu stunden. Als Alternative bietet es sich, diese Zinsen in den gesamten Finanzierungsbedarf aufzunehmen und darüber zu begleichen. Dies hat den Vorteil, dass die Zinsen nicht zur Doppelbelastung werden, wenn während der Bauphase noch Miete in einer anderen Wohnung gezahlt werden muss.

Vorerst muss der Finanzierunsbedarf durch die Bank abgeklärt werden. Dabei wird das Eigenkapital von der Kaufsumme der Immobilie abgezogen und der restliche Betrag ist der von der Bank zu finanzierende. Zudem gelten der vereinbarte Zinssatz und die Bauzeit als Grundlage für die Berechnung. Da es keine festgelegte Formel gibt, orientieren sich die meisten Banken an folgendem: 

(Darlehenssumme / 2 x Nominalzinssatz / 100) x Bauzeit / 12 = Bauzeitzinsen

Bei einer Darlehenssumme von beispielsweise 150.000,00 Euro, einem Zinssatz von 3 % sowie einer Bauzeit von 9 Monaten aus, ergeben sich Bauzeitzinsen in einer Höhe von 1.687,50 Euro.

Eine Nachfinanzierung ist möglich

Wird der Baufortschritt durch unvorhergesehene Ereignisse unterbrochen, kann sich die Bauzeit verlängern. In diesem Fall müssen Kreditnehmer damit rechnen, dass sich die Bauzeitzinsen erhöhen. Im schlimmsten Fall ist es nötig nachzufinanzieren, indem ein weiterer Kredit aufgenommen wird.

Auszahlung und Zinsen nach Baufortschritt

Wer einen Baukredit abschließt und Bauzeitzinsen bezahlen muss, nimmt die Darlehenssumme nie komplett in Anspruch. Stattdessen wird der Betrag abhängig vom jeweiligen Baufortschritt ausgezahlt. Wie hoch die jeweilige Auszahlungssumme ist, wird in Paragraph 3 der Makler-Bauträger-Verordnung (MBV) reguliert.

Demnach sind folgende Auszahlungshöhen vorgesehen:

Anteil der Kreditsumme		Baufortschritt
20 Prozent der kompletten Kreditsumme		Nach Start der Erdarbeiten
80 Prozent	40 Prozent des Gesamtkreditvolumens	Nach Fertigstellung Rohbau
	27 Prozent des Darlehens	Nach Fertigstellung Innenrohbau (Verglasung inkl.)
	28 Prozent der Darlehenssumme	Nach vollständiger Fertigstellung der Immobilie
	5 Prozent als Schlussrate	Nach Abnahme des Bauprojekts

In der MBV werden die Prozentsätze kleinteiliger aufgeteilt. Da die ausführenden Dienstleister insgesamt nur sieben Teilrechnungen aufstellen dürfen, wurden die einzelnen Abschnitte in der Tabelle gröber zusammengefasst und überschreiten insgesamt 100 Prozent.

So werden zum Beispiel drei Prozent der Kreditsumme für die Rohinstallation von Heizungsanlagen sowie die Rohinstallation von Elektroanlagen im Auszahlungsplan berücksichtigt. In der Tabelle werden diese Posten unter der „Fertigstellung des Innenrohbaus“ subsummiert.

Insgesamt darf bei der Auszahlung der Kredittranchen nicht vom Plan abgewichen werden, wenn der Bauherr dadurch einen Nachteil hat. Manche Kreditinstitute berechnen für Teilauszahlungen einen Zinsaufschlag.

Sollzins und Bereitstellungszins

Das Besondere an der Kreditvergabe für ein Bauvorhaben besteht darin, dass dieser Kredit nicht gleich vollständig abgerufen wird, sondern abhängig von der jeweiligen Bauphase ausgezahlt wird.

Aus diesem Konstrukt ergibt sich, dass sich die Bauzeitzinsen auf zwei Arten von Zinsen verteilen: Sollzinsen und Bereitstellungszinsen. Bauzeitzinsen fallen in Form von Bereitstellungszinsen an, sobald dem Bauherrn der Baukredit zur Verfügung steht.

• Sollzinsen
  Nimmt der Kreditnehmer einen Teil des Darlehens für Baumaßnahmen in Anspruch, muss er dafür wie bei einem gewöhnlichen Kredit Sollzinsen bezahlen. Sie werden anteilig auf das ausgezahlte Geld berechnet.
• Bereitstellungszinsen
  Für den Teil des Darlehens, den der Kreditnehmer vorerst noch nicht in Anspruch nimmt, sind Bereitstellungszinsen fällig. Die Bank lässt sich damit ihren Service bezahlen, dass sie das Geld für die Auszahlung zu einem bestimmten Zeitpunkt bereithält. Sobald eine neue Kredittranche überwiesen wurde, sinkt die Zinsbelastung durch die Bereitstellungszinsen.

Bauzeitzinsen in der Finanzplanung erfassen

Bauherren sollten die monatlichen Gesamtkosten schon vor der Finanzierung berechnen, denn durch die Bauzeitzinsen kann es zu einer Doppelbelastung während der Bauphase kommen. So müssen Kreditnehmer die Miete für ihre bisherige Wohnung bezahlen, gleichzeitig aber auch die Zinsen für die Bereitstellung des Kredits sowie für die Tilgung an die Bank überweisen.

Abschlussgebühr in Kostenplanung einbeziehen

Bei fast jeder Baufinanzierung erheben Bausparkassen eine Abschlussgebühr. Sie kann bis zu 1,5 Prozent der Bausparsumme betragen. Diese Kosten sollten Hausbauer neben den Hausfinanzierungszinsen bei der Finanzplanung berücksichtigen. Oftmals besteht jedoch die Möglichkeit, mit der Bausparkasse über eine Reduzierung oder einen Verzicht auf die Gebühren zu verhandeln.

Kalkulation oftmals durch Verzögerungen erschwert

Grundsätzlich sollten Kreditnehmer bei Baufinanzierungen einberechnen, dass nicht alle Eventualitäten kalkulierbar sind. So kann es schnell zu unvorhergesehenen Bauzeitverzögerungen kommen, welche die Zinszahlungen in die Höhe schnellen lassen.

Bei einer Doppelbelastung durch laufende Mietzahlungen kann bei mangelhafter Planung auch ein finanzieller Engpass entstehen. Es empfiehlt sich daher, im Voraus mit einem Puffer zu planen sowie eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit mit der Bank auszuhandeln, um die Zinszahlungen zu minimieren.

Steuerlich geltend machen

Wenn die neu errichtete Immobilie als Kapitalanlage konzipiert und nicht als Eigenheim privat genutzt wird, können die Bauzeitzinsen als Werbungkosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Wird die Immobilie später für die Vermietung genutzt, lassen sich die Bauzeitzinsen wie alle Zinsaufwendungen während der Bauzeit steuerlich als Werbungskosten absetzen. Wenn ein Abzug ausgeschlossen ist, können die Bauzeitzinsen als Herstellungskosten über die AfA abgeschrieben werden.

Auch die Abschlussgebühr können Bauherren von der Steuer abziehen, wenn die Immobilie als Vermietungsobjekt oder Kapitalanlage konzipiert ist.