Von Erhaltungsaufwand wird gesprochen, wenn ein Vermögensgegenstand teilweise oder vollständig ersetzt oder modernisiert werden muss, ohne eine Änderung in dessen Funktion zu bezwecken.Der Wert des Gegenstands kann dabei den ursprünglichen Wert übersteigen. Es handelt sich somit um Reparaturaufwendungen, Pflege- und Wartungskosten. Die Folgekosten sind maßgeblich, um den betriebsbereiten Zustand eines Guts zu erhalten.
Wichtiges zum Erhaltungsaufwand
- Vermieter können den Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten absetzen.
- Der Erhaltungsaufwand kann auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, wenn mit einer höheren Einkommensteuerzahlung zu rechnen ist.
- Steuerzahler müssen darauf achten, dass die Kosten für den Erhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf nicht höher sind als 15 Prozent der Anschaffungskosten.
Wann die Verteilung des Erhaltungsaufwands sinnvoll ist
Wenn ein Vermieter weiß, dass er in den folgenden Jahren ein höheres zu versteuerndes Einkommen haben wird und seine Steuerlast aufgrund der Steuerprogression dadurch überproportional steigt, sollte er den Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilen.
Er hätte dann keinen Vorteil davon, wenn er der Erhaltungsaufwand im Jahr seiner Entstehung in einem Gesamtbetrag von den Mieteinkünften abziehen würde.
Steuerberater konsultieren
Da der Erhaltungsaufwand nicht immer eindeutig gesetzlich definiert ist, sollten Vermieter zur Sicherheit einen Steuerberater konsultieren, der bei der Geltendmachung von Kosten weiterhilft.
Gültige Pauschbeträge
Vermieter können Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit oder Rentenzahlungen über eine pauschale Summe versteuern lassen. Der Pauschalbetrag liegt bei jährlich 1.000 Euro. Bei Ehepartnern, die jeweils Einnahmen aus nichtselbständiger Arbeit erzielen (zum Beispiel Mieteinnahmen), kann jeder bei einer gemeinsamen Veranlagung seinen Pauschbetrag von seinen Einnahmen abziehen.
Größerer Erhaltungsaufwand nicht immer voll abziehen
In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, den Erhaltungsaufwand nicht in voller Höhe steuerlich geltend zu machen. Da der Erhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie bis zu 15 Prozent des Anschaffungspreises ausmachen darf, sollten Vermieter darauf achten, unter dieser Grenze zu bleiben.
Liegen die Kosten für den Erhaltungsaufwand in dieser Zeit höher, sollten nicht alle Kosten abgezogen werden, da sie sonst nur über viele Jahrzehnte abgeschrieben werden können. Ein sofortiger Steuerabzug ist dann nicht möglich.
Finanzielle Aufwendungen als Erhaltungsaufwand
Der Erhaltungsaufwand umfasst nach R 21.1 Absatz 1 EStR die finanziellen Aufwendungen, die benötigt werden, um vorhandene Teile, Einrichtungen oder Anlagen eines Gebäudes zu erneuern.
Synonym wird deshalb häufig auch von Instandhaltungskosten gesprochen. Dies sind Tätigkeiten wie die Reinigung der Dachrinne, der Austausch schadhafter Fenster oder auch der Neuanstrich der Fassade.
Konkret sind mit den Erhaltungsaufwendungen Kosten für den Besitzer gemeint, die bei Reparaturen oder Modernisierungen entstehen, die aufgrund der gewöhnlichen Nutzung eines Gebäudes für dessen Instandhaltung notwendig sind.
Die Kosten für die Erhaltung und Renovierung von vermietetem Wohnraum sind sofort von den Mieteinkünften in der Steuerklärung abziehbar.
Arbeiten unter dem Begriff „Erhaltungsaufwand“
| Bereich | Beispiel |
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| Fenster und Türen |
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| Heizungsanlage |
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| Böden |
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| Dach |
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| Badezimmer |
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| Treppenhäuser |
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Anschaffungsnahe Herstellungskosten und nachträgliche Herstellungskosten
Beim Kauf einer Immobilie entstehen für den Hauskäufer Anschaffungskosten. Anschaffungskosten oder auch Nebenkosten umfassen die Kosten für Makler oder Notare sowie die Grunderwerbssteuer. Wird ein Gebäude neu errichtet, entstehen Herstellungskosten. Hierzu zählen die Kosten, die für die Herstellung eines Gebäudes aufgebracht werden müssen.
Zu diesen zählen beispielsweise Materialkosten, Fertigungskosten, Einkauf sowie Wareneingang, Kosten für Dienstleistungen und Kosten für Baugenehmigungen von Gebäuden. Beide Posten können von Vermietern (bei Vermietung und Verpachtung) steuerlich geltend gemacht werden. Allerdings gilt hierfür, dass die Gesamtkosten jeweils meist über 50 Jahre lang abgeschrieben werden.
Übersteigen die Kosten für den Erhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf die Grenze von 15 Prozent der Anschaffungskosten, wird der Erhaltungsaufwand vom Gesetzgeber als Herstellungskosten interpretiert.
In diesem Fall scheinen die Maßnahmen nicht mehr allein der Instandhaltung zu dienen, sondern der Verbesserung der Immobilie. Man spricht dabei von anschaffungsnahen Aufwendungen oder Herstellungskosten.
Wird zum Beispiel der Wohnraum durch Baumaßnahmen vergrößert, werden die Kosten dafür als nachträgliche Herstellungskosten ausgelegt. Grundsätzlich werden alle Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten als nachträgliche Herstellungskosten behandelt, wenn dadurch der Wohnraum eines Gebäudes etwas erweitert wird. Dies gilt auch dann, wenn ergänzend zum ursprünglichen Zustand eine Dachgaube aufgesetzt, eine Terrasse angebaut oder ein Satteldach ein Flachdach ersetzt wird.
In beiden Fällen, bei anschaffungsnahen Aufwendungen sowie bei nachträglichen Herstellungskosten, bleibt dem Vermieter lediglich die Abschreibung über einen langen Zeitraum.Die Kosten können dann nicht sofort bei der Steuer als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden.
Der Baupreisindex zeigt die Entwicklung der Baupreise für den Neubau sowie die Instandhaltung von Gebäuden an. Im Vergleich zum November des Jahres 2021 erhöhten sich die Baupreise im Februar 2022 um 4,4 Prozent.
Nachträgliche Herstellungskosten abziehen
Auch nachträgliche also die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten können sofort von den Mieteinnahmen als Erhaltungsaufwand abgezogen werden, wenn die Aufwendungen die Grenze von 4.000 Euro ohne Umsatzsteuer nicht überschreiten.
Ermittlung der 15-Prozent-Grenze
Übersteigen die Aufwendungen für die Instandsetzung innerhalb der ersten Jahre nach dem Kauf einer Immobilie 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, müssen die Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten abgesetzt werden.
Diese Kosten bzw. anschaffungsnahen Herstellungskosten beziehen sich auf Arbeiten am gesamten Gebäude und werden nicht auf einzelne Gebäudeteile verteilt. In diesem Fall können die Kosten nicht sofort als Erhaltungsaufwand von den Einkünften aus der Vermietung abgesetzt werden. Es bleibt dem Vermieter nur, die Kosten nach Paragraph 6, Absatz 1, Nummer 1a EStG steuerlich abzuschreiben.
Wenn das Finanzamt die 15-Prozent-Grenze ermittelt, werden alle Kosten für Erhaltungsarbeiten, zum Beispiel Schönheitsreparaturen, nicht einberechnet. Darüber hinaus zählen alle Kosten, welche die Immobilie in einen betriebsbereiten Zustand versetzen, zu den Anschaffungskosten.
Sie können im Rahmen des Erhaltungsaufwands nicht steuerlich geltend gemacht werden. Wird die Immobilie durch Arbeiten deutlich verbessert, zählen diese zu den Herstellungskosten. Auch sie finden bei der Ermittlung des Erhaltungsaufwands keine Berücksichtigung.
Urteil des Finanzgerichts Münchens
Nach einem Urteil des Finanzgerichts München (FG München vom 3.2.2015, 11 K 1886/12) dürfen jedoch auch Erhaltungsarbeiten oder Baumaßnahmen in den Erhaltungsaufwand einfließen, wenn sie in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienerwerb im Rahmen von umfassenden Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden. Doch auch hier müssen Verbraucher auf die 15-Prozent-Grenze achten.
Die Einhaltung dieser Grenze in den ersten drei Jahren ist wichtig, da sonst die Kosten für Ausbesserungsarbeiten wie Malerarbeiten oder das Abschleifen von Böden über bis zu 50 Jahre abgeschrieben werden müssen.
Empfehlenswert ist es deshalb, größere Instandsetzungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen erst nach dem Ablauf von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie durchzuführen, wenn Sie im Vorfeld wissen, dass die 15-Prozent-Grenze überschritten wird.
