Umkehrhypothek & Immobilienrente als Zusatzrente

Bei einer geläufigen Immobilienverrentung in Verbindung mit einer Leibrente wird das eigene Haus im Tausch gegen eine Rentenzahlung verkauft. Die Immobilienrente ist somit also eine besondere Art des Immobilienverkaufs. In den meisten Fällen bleibt der Verkäufer der Immobilie im Gegensatz zum gewöhnlichen Verkauf aber dennoch in dem Haus wohnen.

Mit der Dauer der Immobilienrente steigt die eingetragene Grundschuld zugunsten der Bank oder der Versicherung. Mit dem Tod des Kreditnehmers oder dem Umzug in ein Seniorenheim geht die Immobilie vollständig in den Besitz des Kreditgebers über. Banken kalkulieren bei der Auszahlung der Immobilienrente in der Regel bis zu einem Alter des Antragstellers von 95 Jahren.

Die Umkehrhypothek als Grundlage

Eine Immobilienrente basiert auf dem in Nordamerika beliebten Kreditmodell der Umkehrhypothek. Der Begriff ist eine direkte Übersetzung aus dem Englischen. Die Hypothekenform heißt dort „Reverse Mortage“. Allerdings handelt sich dabei nicht wirklich um eine „umgekehrte Hypothek“.

Hierzulande hat sich für diese Form der Immobilienverrentung die Bezeichnung Immobilienrente eingebürgert. Im Gegensatz zu einer gewöhnlichen Hypothek steigt die Schuldenlast mit der Dauer des Kreditprodukts an. Die Grenze für den Beleihungswert liegt üblicherweise bei 50 bis 80 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie.

Formen der Kapitalauszahlung

Das Kapital aus einer Immobilienrente wird auf unterschiedliche Weise an die Kreditnehmer ausgezahlt.

1. Die Immobilie wird an die Bank oder Versicherung veräußert. Im Gegenzug erhält der Kreditnehmer eine lebenslange, monatliche Rente.
2. Die Immobilie wird lediglich mit einem Hypothekenkredit belastet, der zu einem festgelegten Zeitpunkt oder nach dem Tod des Besitzers zurückgezahlt wird. Die Kreditsumme wird für Reparaturen am Haus oder für die Zahlung eines Einmalbetrags in eine Lebensversicherung verwendet.

Optionen für Erben

Beim Abschluss einer Immobilienrente kann vereinbart werden, dass bei frühzeitigem Ablegen der Hausbesitzer eine Rentengarantie für die Erben gegeben wird.

Wird eine Hypothek auf die Immobilie aufgenommen und der Kreditnehmer verstirbt, müssen die Erben die Hypothekenschuld nicht übernehmen. Allerdings haben sie die Möglichkeit, die Schuld zu begleichen, um selbst in den Besitz der Immobilie zu kommen.

Zeitpunkt der Rückzahlung berücksichtigen

Wer eine Umkehrhypothek aufnimmt, sollte zuvor genau überlegen, welchen Zeitpunkt er für die Rückzahlung der Schuld wählt. Sollte die Rückzahlung zu Lebzeiten erfolgen, ist es wichtig, dass für diesen Moment ausreichend Kapital zum Begleichen der Schuld vorhanden ist.

Diese Voraussetzungen bestehen

Um eine Immobilienrente zu beantragen und in Anspruch zu nehmen, müssen die Kreditnehmer zunächst Hausbesitzer sein. Darüber hinaus gelten weiteren Voraussetzungen:

• Die Antragsteller müssen das gesetzliche Rentenalter von 65 Jahren erreicht haben. Bei manchen Anbietern kann die Immobilienrente aber auch schon mit 60 Jahren genutzt werden.
• Die Immobilie muss in einem einwandfreien Zustand sein. Viele Anbieter verlangen von den Kreditnehmern, dass sie die Immobilie instand halten und pflegen. Auf diese Weise möchten Banken einen möglichen Wertverlust vermeiden.
• Die beliehene Immobilie muss im besten Fall abbezahlt sein. Einige Kreditinstitute bieten die Immobilienrente jedoch auch bei einer geringen Restschuld an.
• Wird eine Immobilienrente aufgenommen, muss das Objekt in der Regel so viel wert sein, dass eine Mindestrente von 150 Euro gezahlt werden kann.

Ein Vorteil der Immobilienrente besteht darin, dass Kreditnehmer keine besondere Bonität vorweisen müssen. Dies ist nicht erforderlich, da die Immobilie als Sicherheit dient. Die Bank oder Versicherung lässt nach Abschluss des Vertrags eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen.

Wichtige Aspekte beim Abschluss

Wer eine Immobilienrente bei einem Versicherer oder einem Kreditinstitut abschließen möchte, sollte zunächst nach einem passenden Anbieter suchen. In Deutschland ist das Angebot bis dato noch recht überschaubar, da sich diese Kreditform noch nicht so stark verbreitet hat.

Ist der Anbieter gefunden, gilt es, den Wert der eigenen Immobilie schätzen zu lassen. Denn von diesem Wert hängt die mögliche Höhe der späteren Rentenzahlung ab. Um den Wert des Hauses schätzen zu lassen, sollte ein Gutachter in Anspruch genommen werden. Einige Anbieter übernehmen dessen Kosten, wenn es zu einem Vertragsabschluss kommt.

Auf der Grundlage des ermittelten Immobilienwertes macht die Bank oder die Versicherung ein konkretes Angebot für eine Immobilienrente. Hier sollten alle Kennzahlen unbedingt beachtet werden. Wichtig ist zum Beispiel, dass im Vertrag ein Wohnrecht genau festgeschrieben wird oder welche Rechte künftige Erben haben. Schließlich handelt es sich um ein langfristiges Vorhaben, das dazu führt, dass der Kreditnehmer immer mehr von seinem einstigen Besitz zugunsten einer Rente verliert.

Wie wird die Immobilienrente steuerlich gehandhabt?

Die Zahlungen, die über die Immobilienrente monatlich an die Kreditnehmer ausgezahlt werden, bieten steuerliche Vorteile. So wird bei der Immobilienrente lediglich der Ertragswert besteuert. Damit sind die Reinerträge gemeint, die durch die Einnahmen mit der Immobilie erzielt werden. Da es bei einer Beleihung der Immobilie kaum zu Erträgen kommen kann, gibt es auch wenige oder keine zu zahlenden Steuern.

Somit ist die Immobilienrente im Vergleich zu einer ausgezahlten Lebensversicherung steuerlich gesehen von Vorteil. Steuervorteile genießen Verbraucher bei der Auszahlung von Lebensversicherungen in Form einer Rente erst, wenn diese über mindestens zwölf Jahre hinweg angespart wurde.

Immobilienrente als Altersvorsorge sinnvoll?

Wie viel Kapital über eine Immobilienrente ausgezahlt wird, variiert von Anbieter zu Anbieter. Grundsätzlich wird jedoch nie der komplette Wert einer Immobilie in Form einer regelmäßigen Zahlung berücksichtigt. In der Regel orientiert sich die Gesamthöhe der Immobilienrente an 50 bis 80 Prozent des Verkehrswertes der beliehenen Immobilie. Manche Anbieter zahlen jedoch auch nur maximal 35 Prozent des Immobilienwerts aus.

Berechnung

Um die Immobilienrente zu berechnen, müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden. So spielt es zum einen eine Rolle, wie lange die Empfänger der monatlichen Zahlungen noch in dieser Immobilie leben werden. Zum anderen muss der Verkehrswert der Immobilie herangezogen werden. Die jeweiligen Anbieter berechnen die Höhe der Immobilienrente anhand verschiedener Modelle, die noch weitere Aspekte wie Sicherheitsabschläge oder Gebühren einbeziehen.

Beispiel: Eine sehr vereinfachte Rechnung

Sie sind 75 Jahre alt und besitzen eine Wohnung mit einem Marktwert von 200.000 Euro. Sie gehen davon aus, dass Sie noch 15 Jahre lang in dieser Wohnung leben werden. 15 Jahre entsprechen 180 Monaten. Bei einer monatlichen Kaltmiete von circa 600 Euro würde folgende Rechnung bestehen: 200.000 Euro – (180 × 600 Euro) = 92.000 Euro.

Dabei handelt es sich um die Mieteinnahmen, welche der Bank entgehen, weil Sie noch in der Immobilie leben. Da die Bank mit einem gewissen Risiko leben muss, ob der Zustand oder der Wert der Immobilie erhalten bleibt, erhebt sie in der Regel einen Sicherheitszuschlag. Liegt dieser bei 10 Prozent, setzt sich die Berechnung folgendermaßen fort: 92.000 Euro – 10 Prozent = 82.800 Euro.

Dieser Betrag wird schließlich durch die Zeit geteilt, die Sie vermutlich noch in der Wohnung verbringen werden: 82.800 Euro ÷ 180 Monate = 460 Euro.

Diese Summe würde einer monatlichen Leibrente bei diesem Beispiel entsprechen. In der Praxis gestaltet sich die Berechnung jedoch deutlich komplexer. Diese Zahlen dienen deshalb nur der Anschauung und einer ungefähren Orientierung.

Mögliche Risiken für Eigenheimbesitzer

Eigenheimbesitzer haben beim Abschluss einer Immobilienrente das Risiko, dass die tatsächliche Auszahlungshöhe der monatlichen Rente weit niedriger als zuvor kalkuliert ist. Da Banken selbst abhängig von Zinshöhen auf dem Kapitalmarkt sind, können sie sich diese Zinsunsicherheit in Form von höheren Kosten oder Sicherheitsaufschlägen bezahlen lassen.

Ein weiteres Risiko besteht bei Umkehrhypotheken, die über den späteren Verkaufserlös der Immobilie beglichen werden. Sinken die Immobilienpreise in dieser Zeit deutlich, kann die Hypothek selbst durch den Verkauf nicht vollständig getilgt werden und die Kreditnehmer sind verschuldet.

Passende Anbieter finden

In Deutschland ist die Zahl der Anbieter von Immobilienrenten überschaubar. Es sind in der Regel Banken und Versicherungen. Sie gehen mit der Ausgabe von Immobilienrenten ein gewisses Risiko ein. Lebt der Darlehensnehmer länger als für die Berechnung der Immobilienrente veranschlagt, müssen die Banken oder Versicherungen mit Verlusten rechnen. Diese Verluste lassen sich jedoch nur mit großen Kapitalvorräten kompensieren, wie sie eben Banken und Versicherungen zur Verfügung stehen.

Bis 2016 waren vor allem die Raiffeisen- und Volksbanken als überregionale Anbieter bekannt, haben das Angebot aber zwischenzeitlich eingestellt.

Ein weiteres Risiko besteht für die Anbieter darin, dass die Einwohner in Deutschland immer älter werden und sie ihre Berechnungsmodelle kontinuierlich anpassen müssen, ohne dass das Produkt dadurch unattraktiv wird, weil nur noch unverhältnismäßig geringe Beträge ausgezahlt werden können.

Das zögerliche Angebot der Anbieter von Immobilienrenten in Deutschland ist darüber hinaus darauf zurückzuführen, dass die Gewinne für die Kreditgeber erst in langer Sicht erwirtschaftet werden können. Wird ein Vertrag über eine Immobilienrente geschlossen, gelangt die Bank oder Versicherung teilweise erst nach zwei Jahrzehnten in den Besitz der beliehenen Immobilie. Diese Planungszyklen sind zwar üblich bei Baufinanzierungen. Allerdings geht die Bank auch hier das Risiko ein, dass die betreffende Immobilie über die Laufzeit an Wert verliert.

Hat die Immobilienrente eine Zukunft?

Noch ist es zwar Zukunftsmusik, doch denkbar ist die Weiterentwicklung der Immobilienrente zur Privatanlage. So können zum Beispiel junge Familien mit wenig Eigenkapital eine Immobilie finanzieren, in der ein Paar in Rente lebt. Die junge Familie zahlt den Rentnern eine Leibrente und erhält dafür das Recht, die Immobilie nach deren Ableben zu besitzen. Befördert wird diese Idee durch die steigenden Immobilienpreise in Deutschland, aufgrund derer sich immer weniger Familien ein Eigenheim leisten können.

Die Abwandlung der Immobilienrente wäre danach eine lohnenswerte Alternative, bei der beide Seiten gewönnen. Rentner und Immobilienkäufer würden für diese Form der Privatanlage weder eine Bank noch eine Versicherung zur Vertragsabwicklung benötigen.