Wohnimmobilien­kreditrichtlinie: Mehr Verbraucherschutz, weniger Kreditmöglichkeiten?

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Abkürzung: WoKri) sieht vor, dass Kreditinstitute deren Verbraucher im Prozess der Kreditaufnahme besser aufzuklären und die Kreditwürdigkeit der Darlehensnehmer genau geprüft werden muss.

Schließlich hat die laxe Handhabung von Verbraucherkrediten dazu geführt, dass viele Kreditnehmer in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten gekommen waren. Mit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 hat die Bundesregierung schließlich eine EU-Richtlinie aus dem Jahr 2014 umgesetzt.

Die neue Richtlinie soll für verbesserte Standards bei der Kreditvergabe sorgen und somit Banken wie Verbraucher gleichermaßen besser schützen.

So entwickelte sich die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR)

Die Wohnimmobilienkreditlinie wurde im Februar 2014 vom Europäischen Parlament und dem Europäischen Rat als Richtlinie 2014/17/EU zur Umsetzung an die EU-Mitglieder übergeben. Sie bezieht sich auf Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher.

Damit sollten die alten Richtlinien 2008/48/EG sowie 2013/36/EU geändert werden. Deutschland musste diese Richtlinie nach EU-Vorgaben bis zum 21. März 2016 umsetzen.

Ziel der Richtlinie ist es, den Verbraucherschutz zu stärken und zugleich die Banken besser bei der Kreditvergabe zu sichern. Die restriktive Umsetzung in Deutschland sieht zugleich weitere Regelungen vor, die sich auf die Beratung von Darlehensgebern beziehen.

Am 11. März 2016 hat der Bundestag schließlich das „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften beschlossen. Im August 2015 gab es bereits einen ersten Regierungsentwurf zu diesem Gesetz.

Auswirkungen der WIKR

Die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird es für einen Teil der Verbraucher zukünftig schwerer machen, ein Immobiliendarlehen zu erhalten. Da Banken nun verstärkt das Einkommen sowie das frei verfügbare Vermögen bei der Kreditvergabe berücksichtigen müssen, sind vor allem einkommensschwächere Verbraucher bei der Immobilienfinanzierung im Nachteil.

Eine positive Auswirkung der neuen Richtlinie besteht darin, dass Banken oder Kreditvermittler für eine Falschberatung haftbar gemacht werden können.

Insgesamt können die Auswirkungen der WIKR aktuell (Stand: November 2016) noch nicht genau beziffert werden, da die Richtlinie erst im März 2016 eingeführt wurde.

Strengere Auflagen bei der Kreditvergabe

Laut Zahlen des Bankenverbandes belief sich die Kreditsumme aller in Deutschland aufgenommenen Privatkredite auf über eine Billion Euro. Angesichts dieser hohen Summe wird noch einmal deutlich, warum die EU sowie die Bundesrepublik daran interessiert sind, die Modalitäten für die Kreditvergabe an Privatpersonen zu verschärfen. So soll eine Überschuldung der Haushalte verhindert werden.

Die Änderungen bei der Kreditvergabe

Bisher mussten Banken für die Kreditvergabe Einnahmen und Ausgaben der Kreditnehmer berücksichtigen. Für die Immobilienfinanzierung spielen nun weitere Fragen eine wichtige Rolle:

• Ist eine Familiengründung geplant?
  Indem die Bank fragt, ob eine Familiengründung ansteht, kann sie mögliche Verdienstausfälle einkalkulieren.
• Ist die Absicherung für Kreditnehmer ausreichend?
  Hier kontrollieren Banken, ob zum Beispiel eine Risikolebensversicherung vorliegt, die im Notfall die Tilgung des Darlehens übernehmen könnte. Denkbar ist, dass die Bankberater auch den Abschluss einer Berufsunfähigkeitsversicherung als Voraussetzung für die Kreditvergabe ansehen.
• Wie alt sind die Kreditnehmer?
  Bei der Kreditvergabe spielt das Alter der Kreditnehmer eine wichtige Rolle. So soll sichergestellt werden, dass die Antragsteller auch im hohen Alter noch in der Lage sind, die Schulden zu tilgen.
• In welcher Branche arbeiten die Antragsteller?
  Mit Hilfe dieser Angabe prüfen Banken, ob es den Antragstellern auch in Zukunft möglich sein wird, das Niveau der Einkünfte aus selbständiger oder nichtselbständiger Arbeit zur Kredittilgung halten zu können.
• Wie wird sich der Preis der Immobilie entwickeln?
  Die Bank muss nun noch genauer prüfen, wie sich der Preis der Immobilie entwickelt, da sie die wichtigste Kreditsicherheit beim Immobilienkredit darstellt. Ist die Prognose schlechter, kann die Bank einen Risikoaufschlag bei den Zinsen erheben oder mehr Eigenkapital einfordern.

Grundsätzlich sind Kreditvermittler und Banken im Zuge der Wohnimmobilienkreditrichtlinie dazu verpflichtet, Antragsteller umfassend zu beraten sowie über Risiken aufzuklären. Sie sind ebenfalls dazu verpflichtet, die Kreditwürdigkeit der Antragsteller genau zu prüfen.

Immobilie als Sicherheit reicht nicht mehr aus

Im Zuge der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie darf für die Immobilienfinanzierung nicht mehr allein das Haus als Sicherheit dienen. Eine Ausnahme bilden laut EU-Richtlinie Renovierungskredite.

Doch an dieser Stelle geht die Umsetzung der WIKR in Deutschland noch weiter. Hierzulande muss das Einkommen für die Finanzierung ausreichen und die Immobilie wird auch bei Renovierungen nicht als alleinige Sicherheit anerkannt.

Banken können haftbar gemacht werden

Wenn Kreditnehmer ein Darlehen nicht mehr bedienen können und es stellt sich dabei heraus, dass eine Falschberatung der Bank verantwortlich dafür ist, ist die Bank zu Schadensersatz verpflichtet.

Mit dieser Regelung sollten Kreditinstitute angehalten werden, die Kreditwürdigkeit der Antragsteller noch genauer zu prüfen und ihnen nur Produkte anzubieten, die sie sich auch wirklich leisten können.

Diese Maßnahme wurde vor allem vor dem Hintergrund der Immobilienkrise in den USA in den Jahren 2008 und 2009 eingeführt. Damals vergaben Banken Immobilienkredite an Verbraucher, zu deren Tilgung sie nicht in der Lage waren. Die Folge waren Massenräumungen, weil Kreditnehmer ihre Raten nicht mehr bezahlen konnten.

Auswirkungen für Kreditvermittler

Mit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie benötigen Vermittler für Immobilienkredite eine Erlaubnis zur Immobiliendarlehensvermittlung. Die Pflicht bezieht sich auf Immobiliendarlehen für im Grundbuch stehende Objekte.

Neben der erforderlichen Sachkunde muss der Antragsteller nachweisen, dass er eine Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen hat und seine Vermögensverhältnisse geordnet sind. Darüber hinaus muss der Gewerbetreibende seinen Hauptsitz in Deutschland haben und seine Tätigkeit im Inland ausüben.

Die Gestaltung der Sachkundeprüfung wird in der Immobilienvermittlungsverordnung (ImmVermV) geregelt. Die Sachkunde muss darüber hinaus auch bei Angestellten nachgewiesen werden, wenn sie mittelbar oder unmittelbar an der Vermittlung sowie Beratung teilnehmen.

Ausnahmen von der Erlaubnispflicht gibt es für Kreditinstitute, die eine Betriebserlaubnis nach dem Kreditwesengesetz haben. Ebenso sind Immobiliendarlehensvermittler ausgeschlossen, die bereits über eine Erlaubnis aus einem anderen Staat des Europäischen Wirtschaftsraums erhalten haben, in  welchem die EU-Kreditrichtlinie ebenfalls in Kraft getreten ist.

Wie alle anderen Kreditvermittler auch müssen EU-Dienstleister in das deutsche Register eingetragen werden. Die gesetzliche Grundlage liefert hierfür Paragraph 11a, Absatz 1 der GewO. Die Registrierung erfolgt über die jeweils zuständige Industrie- und Handelskammer (IHK).

Weitere Änderungen in Deutschland

• Banken sind dazu angehalten, bei der Angabe von Dispozinsen transparenter zu sein. So sollen die Dispozinsen auf der Website klar angegeben werden.
• Banken sollen Verbraucher Alternativen zum Dispositionskredit anbieten, wenn sie feststellen, dass die Verbraucher den Dispo über einen längeren Zeitraum zu 75 Prozent ausschöpfen.
• Verbraucher können eine 0%-Finanzierung innerhalb von 14 Tagen widerrufen.
• Banken dürfen die Immobilienfinanzierung nicht mehr mit anderen Finanzgeschäften koppeln.

Für diese Personengruppen wird die Kreditvergabe erschwert

Kreditnehmer müssen nach der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie mit deutlich strengeren Regeln bei der Kreditvergabe rechnen. Wer zum Beispiel über ein geringes Einkommen verfügt, kann mit einer Ablehnung eines Immobilienkredits rechnen, sofern nicht frei verfügbares Eigenkapital in ausreichendem Umfang zur Verfügung steht.

In besonderem Maße sind Rentner sowie junge Familien von den Auswirkungen der WIKR betroffen.

Rentner

Rentner sind meist im Alter besonders auf einen Immobilienkredit angewiesen, wenn sie zum Beispiel Renovierungen, Modernisierungen oder altersgerechte Umbauten im Eigenheim finanzieren wollen. Sie verfügen in der Regel nicht über ein ausreichend hohes Einkommen, konnten jedoch bisher ein abbezahltes Haus als Sicherheit für ein Darlehen nutzen.

Mit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie muss bei der Kreditvergabe auch die statistische Lebenserwartung mit einberechnet werden. Sie gibt ein Durchschnittsalter für den Antragsteller vor.

Ist statistisch nicht gesichert, dass der Kreditnehmer so lange lebt, dass er sein Darlehen vollständig tilgen kann, lehnen die Banken ab. Je älter der Kreditnehmer also ist, desto geringer werden die Chancen für die Kreditvergabe. Darüber hinaus ist das Einkommen von Rentnern ohnehin geringer.

Da Einkommen und freies Kapital wichtig für die Kreditvergabe sind, sind Rentner deshalb schon im Vorfeld benachteiligt.

Junge Eltern

Es wird meist empfohlen, am besten in jungen Jahren mit der Baufinanzierung zu beginnen. Zum einen können auf diese Weise die Raten durch längere Laufzeiten günstig gehalten werden und zum anderen ist so sichergestellt, dass das Eigenheim schon vor dem Renteneintritt abbezahlt ist.

Allerdings haben junge Familien meist weder ein ausreichend hohes Einkommen noch genügend Eigenkapital, um nach den Anforderungen der neuen Richtlinie einen Kredit zu erhalten. Darüber hinaus gehen die Banken meist davon aus, dass ein langfristiges, konstantes Einkommen nicht gesichert ist, weil sich ein Elternteil verstärkt um die Kinder kümmern muss.

Europäer außerhalb des Euroraums

Wer in einem EU-Land arbeitet, dort seinen Lohn bezieht, sich aber eine Immobilie in Deutschland finanzieren möchte, hat es nun schwerer. Denn die Banken müssen im Zuge der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie für Fremdwährungsrisiken haften.

Zuvor konnten Arbeitnehmer zum Beispiel aus Polen, Großbritannien oder Schweden einen Kredit in Euro aufnehmen. Heute müssen die Banken den Darlehensnehmern das Recht einräumen, den Kredit in die Heimatwährung umzuwandeln, sobald sich der Wechselkurs von Euro in die Heimatwährung um mehr als 20 Prozent verändert.

Auf diese Weise sollen die negativen Folgen von Währungsschwankungen für Kreditnehmer aufgefangen werden. Da die Banken für dieses Risiko haften müssen, sind sie nicht mehr zur Kreditvergabe an Verbraucher gewillt, die außerhalb der Euro-Zone arbeiten und dort ihren Lohn erhalten.

Aussichten zur WIKR

Die Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurde sowohl von Banken als auch von Verbraucherschützern zahlreich kritisiert. Einer der Hauptkritikpunkte ist die mögliche Altersdiskriminierung durch die restriktive Kreditvergabe an ältere Darlehensnehmer.

Darüber hinaus ist die Umsetzung in Deutschland teilweise noch restriktiver als in anderen EU-Ländern. Andererseits hat Deutschland an Aspekten wie der Vorfälligkeitsentschädigung festgehalten, die manche EU-Länder überhaupt nicht vorsehen.

Verschiedene Interessensgruppen haben der Bundesregierung zahlreiche Vorschläge zur Nachbesserung der Richtlinie vorgestellt. Diese Vorschläge werden vom Bundesministerium für Finanzen geprüft