Wohnungseigentumsgesetz: Wichtige Regelung für Eigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz ist aus dem Bedarf heraus entstanden, eine rechtliche Grundlage für Wohnungseigentümer zu schaffen. Bis zum Jahr 1951 gab es keine gesetzliche Regelung für das Wohnungseigentum.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) findet sich zum Beispiel keine Definition für das Eigentum an Teilen von Gebäuden, zu welchen Wohnungen gehören. Das BGB ordnet stattdessen alle Gebäude und dessen Teile dem Eigentümer des entsprechenden Grundstücks zu.

Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch gibt es somit kein selbständiges Eigentum an Gebäuden. Es wird darin lediglich ein Wohnrecht definiert.

Dringender Handlungsbedarf nach dem Zweiten Weltkrieg

Nach dem Zweiten Weltkrieg wurden vermehrt Wohnräume benötigt. Allerdings gab es bei der Finanzierung das Problem, dass Eigentumswohnungen nur auf unzureichender gesetzlicher Grundlage allein finanziert werden konnten, weil diese Wohneinheiten gesetzlich nicht definiert waren.

Abhilfe sollte deshalb das Wohnungseigentumsgesetz schaffen. Es ermöglichte nach dem Inkrafttreten im Jahr 1951, dass Teile von Gebäuden genau als Eigentum eingegrenzt werden konnten.

Im Jahr 2007 erfolgte eine umfassende Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes. Die letzte Änderung am Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht wurde im Jahr 2014 vorgenommen.

Wichtige Anpassungen seit 2007

Mit der Gesetzesnovelle, die am 1. Juli 2007 in Kraft trat, erhielt die Eigentümergemeinschaft einer Wohnanlage das Teilrecht. Seither können der Gemeinschaft der Eigentümer einer Hausanlage bestimmte Rechte und Pflichten zugeteilt werden.

So kann die Gemeinschaft zum Beispiel Girokonten eröffnen oder gemeinsam Verträge aufsetzen und vereinbaren. Die Gesetzeserneuerung 2007 sorgte außerdem dafür, dass Beschlüsse in der Eigentümerversammlung nicht mehr einstimmig erfolgen müssen. Stattdessen reicht eine Dreiviertelmehrheit aus.

Eigenschaften des WEG

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) besteht aus vier Teilen.

1. Erster Teil
   Der erste Teil betrifft das Wohnungseigentum und ist in vier Abschnitte untergliedert. In Paragraph 1 wird zunächst das Wohneigentum bestimmt. Er definiert Wohnungseigentum als Sondereigentum, das zu Wohnzwecken dient und zu welchem auch das Teileigentum gehört, dessen Verwendungszweck freier ist. Insgesamt umfasst Teil I 30 Paragraphen, die sich auf das Wohneigentum selbst, die Eigentümergemeinschaft, die Verwaltung sowie das Wohnungserbbaurecht beziehen.
2. Zweiter Teil
   Im zweiten Teil des WEGs wird das Dauerwohnrecht gesetzlich definiert und ausgestaltet.
3. Dritter Teil
   Dieser Abschnitt besteht aus Verfahrensvorschriften zu Zuständigkeiten, zur Zustellung von Klagen oder zur Kostenerstattung.
4. Vierter Teil
   Hier werden Ergänzungen aufgeführt.

Wie wird Eigentum mit dem Gesetz geregelt?

1. Vertragliche Vereinbarung: Laut Paragraph 3 des WEG kann das Miteigentum an einem Grundstück durch das Einräumen von Sondereigentum per Vertrag eingeräumt werden.
2. Teilungserklärung: Gemäß Paragraph 8 des WEG lässt sich das Wohnungseigentum durch eine Teilung des Grundstücks ermitteln. Über die Teilungserklärung wird das jeweilige Sondereigentum definiert.

Was ist „Wohnungseigentum“?

Das Wohnungseigentum gilt im deutschen Recht als Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung und kann aufgrund von drei Merkmalen definiert werden:

• Sondereigentum: Das Sondereigentum wird im Grundbuch vermerkt und umfasst die Räume der eigenen Wohnung. Dazu können beispielsweise nichttragende Innenwände, Zwischenwände und vieles mehr gehören.
• Dauerhafter Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum: Mit dem Wohnungseigentum wird dieses Recht auf Grundstücke und Verwaltungsvermögen bezogen.
• Mitgliedschaftsrecht in einer Eigentümergemeinschaft: Damit wird das Recht begründet, bei Entscheidungen zu baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum mitzuwirken oder über die Kostenverteilung für die Unterhaltskosten der Immobilie mitzuentscheiden.

Eigentumswohnung: Rechte und Pflichten

Wohnungseigentümer sind in ihren eigenen vier Wänden in der Regel frei in der Gestaltung und Lebensweise. Allerdings stehen diesem Recht auf freie Gestaltung innerhalb des Sondereigentums verschiedene Pflichten gegenüber.

So darf der Eigentümer keine Änderungen vornehmen, wenn sie das Sondereigentum von anderen oder das Erscheinungsbild der Wohnanlage insgesamt verändern. In der Praxis bedeutet dies zum Beispiel, dass ein Eigentümer nicht eigenmächtig einen Wintergarten auf seinem Balkon installieren darf, weil die Verglasung die gesamte Optik des Wohnkomplexes verändert.

Gleiches gilt auch für die Installation einer neuen Heizungsanlage, wenn deshalb in das gesamte Heizungssystem eingegriffen werden muss. In diesen Fällen müssen Eigentümer sich an die Eigentümergemeinschaft wenden und dort einen Antrag auf Änderung stellen.

Bei Eigentümerversammlungen müssen sich Eigentümer der Mehrheit beugen. Wenn somit die Mehrheit eine umfassende und teure Dachsanierung beschließt, muss sich jeder Wohnungseigentümer an den Kosten beteiligen.

Diese Kosten werden verhältnismäßig verteilt. Je mehr Wohnungen ein Eigentümer in einer Wohnanlage besitzt, desto mehr Stimmen hat er in der Eigentümerversammlung.

Die gesetzlichen Grundlagen für die Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer werden im WEG festgelegt.

Hier sind insbesondere die Paragraphen 2 bis 29 relevant:

• Begründung des Wohnungseigentums (Paragraphen 2 bis 9 WEG),
• Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Paragraphen 10 bis 19 WEG)
• Verwaltung des Wohnungseigentums (Paragraphen 20 bis 29 WEG)

Verwalter in Eigentümergemeinschaft

Eine Eigentümergemeinschaft ist nach Paragraph 21 des WEG zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohneinheit verpflichtet. Das Gesetz sieht nicht vor, dass hierfür ein Verwalter eingestellt wird. Allerdings umfasst die Verwaltung eines größeren Wohnkomplexes viele verschiedene Aufgaben.

Für eine Eigentümergemeinschaft wäre es meist mit zu großem Aufwand verbunden, sich um alle Aufgaben selbst zu kümmern. Darüber hinaus fehlt Hausgemeinschaften vielfach das Fachwissen, um alle Aspekte der Hausverwaltung zu berücksichtigen.

Aus diesem Grund wird allgemein empfohlen, eine professionelle Hausverwaltung in Anspruch zu nehmen.

Ein Hausverwalter kann Pflicht werden, wenn ein Eigentümer einen solchen verlangt, weil die Selbstverwaltung der Immobilie nur unzureichend ist und Fehler verursacht.

Teilungserklärung und Immobilienverkauf

Die Teilungserklärung wird in Paragraph 8 des WEG definiert. Darin wird geregelt, wie die Eigentumsanteile an einem Gebäude in Anteile am Mieteigentum aufgeteilt werden. Mit Hilfe der Teilungserklärung kann das Eigentum genau in Teileigentum und Wohnungseigentum aufgegliedert werden. Erst die Erklärung erlaubt es, eine Eigentumswohnung rechtlich bindend zu definieren.

Die Teilungserklärung ist innerhalb der Wohneigentümergemeinschaft wichtig, um die Stimmanteile zu verteilen.

Jeder Eigentümer hat das Recht seine Wohneinheiten zu verkaufen. Welchen Preis er dafür verlangt und wen er als Käufer auswählt, bleibt ihm überlassen.

Allerdings kann dieses Recht eingeschränkt werden, wenn Teilungserklärungen von Eigentümergemeinschaften vorliegen, die eine Zustimmung durch die Verwaltung erforderlich machen. In diesem Fall darf eine Wohnung erst verkauft werden, wenn der Verwalter zugestimmt hat.

Bauliche Veränderungen

Wenn bauliche Veränderungen am Wohnungseigentum durchgeführt werden, greift Paragraph 21, Absatz 1 des WEG. Demnach bedürfen Veränderungen einer Zustimmung durch die Eigentümergemeinschaft, wenn es sich dabei weder um eine modernisierende Instandsetzung noch um eine modernisierende bauliche Veränderung handelt.

Sollten durch die Veränderungen die Rechte bestimmter Eigentümer nicht eingeschränkt werden, kann in Ausnahmefällen auf deren Stimme verzichtet werden. Die Eigentümerversammlung kann somit auch baulichen Veränderungen stattgeben, wenn keine Einstimmigkeit vorliegt.

Sollte ein Antrag auf bauliche Veränderung von der Eigentümergemeinschaft abgelehnt werden, kann er innerhalb einer Monatsfrist vom Antragsteller angefochten werden. Die Grundlage hierfür liefert Paragraph 46, Absatz 1 des WEG.

Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

Handelt es sich um bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, müssen diese Veränderungen von der Eigentümerversammlung nach Paragraph 22, Absatz 1 des WEG  beschlossen werden. Zustimmungspflicht sind bauliche Arbeiten, die zu einer Abweichung vom Aufteilungsplan führen oder die vom ursprünglichen Gebäudezustand dauerhaft abweichen. Dabei kann es sich zum Beispiel um das Anlegen von Stellplätzen handeln oder die Umgestaltung eines Innenhofs.

Handelt es sich um modernisierende Instandsetzungen, reicht die einfache Mehrheit, um diese zu beschließen. Umfasst die Modernisierungsmaßnahme eine Anpassung an modernere Technik, muss eine doppelt qualifizierte Mehrheit den Beschluss fassen, die drei Viertel der Stimmberechtigten umfasst. Voraussetzung für diese Beschlussfassung ist, dass kein Wohnungseigentümer benachteiligt wird oder die spezifische Eigenheit des Gebäudes nicht verändert wird.

Grundsätzlich handelt es sich bei einer Modernisierung um eine Verbesserung des Gebrauchswerts einer Immobilie. Eine solche Maßnahme kann darin bestehen, eine Gegensprechanlage mit automatischem Türöffner einzubauen oder das Haus an ein Glasfasernetz anzuschließen.

Gewerbliche Nutzung nach WEG

Ob eine gewerbliche Nutzung einer Eigentumswohnung zulässig ist, kann zunächst über die Teilungserklärung ermittelt werden. Dort wird die Zweckbestimmung des Sondereigentums angegeben. Wird das Eigentum dort als Wohnungseigentum definiert, ist das Sondereigentum nur zu Wohnzwecken nutzbar. Liegt ein Teileigentum vor, ist die Nutzung relativ frei.

Laut Paragraph 15 des WEG kann die Nutzung des Sondereigentums mit der Eigentümergemeinschaft abgesprochen werden. Dabei sind gesonderte Vereinbarungen möglich. Somit können Miteigentümer mitentscheiden, wenn die Nutzung einer Eigentumswohnung über den Wohnzweck hinausgeht.

In der Praxis kommt es immer wieder zu Gerichtsurteilen zu diesem Thema. So erheben Miteigentümer oftmals Klage, weil Eigentümer ihr Sondereigentum nicht ausschließlich zu Wohnzwecken nutzen und sich die Miteigentümer durch die gewerbliche Nutzung beeinträchtigt fühlen.

Hausordnung gemäß WEG

Wer Eigentümer eines Miethauses ist, kann eigenständig eine Hausordnung aufsetzen. Er ist nicht zur Absprache der Hausordnung mit den Mietern verpflichtet. Liegt jedoch eine Wohnungseigentümergemeinschaft vor, greift Paragraph 21, Absatz 1 des WEG. Er sieht vor, dass gemeinschaftlich genutztes Eigentum ordnungsgemäß verwaltet werden muss. Zu dieser ordnungsgemäßen Verwaltung gehört eine Hausordnung sowie die gemeinschaftliche Verwaltung durch die Eigentümergemeinschaft.

Wer beschließt die Hausordnung?

Eine Hausordnung kann bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft entweder in Form einer dinglichen Vereinbarung über eine Teilungserklärung erfolgen. Eine weitere Möglichkeit besteht in der schuldrechtlichen Vereinbarung gemäß Paragraph 15, Absatz 1 des WEG.

Darüber hinaus kann eine Hausordnung durch die Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden. Diese Mehrheit wird im WEG nicht genauer definiert. In der Regel sollte eine einfache Mehrheit ausreichen. Änderungen können nur durch die Gemeinschaft vorgenommen werden, sofern die Hausordnung nicht über die Teilungserklärung erfolgt.

Nicht zulässig ist es, wenn ein Hausverwalter eine Hausordnung für die Eigentümergemeinschaft erstellt. Die Hausordnung kann nur von der Gemeinschaft beschlossen werden.

Diese Inhalte kann eine Hausordnung haben

• Nutzungsrechte: Mit der Unterzeichnung des Mietvertrages sichert sich ein Mieter ein nur ihm gehörendes Nutzungsrecht an seiner privaten Wohnung. In der Hausordnung kann festgelegt werden, welche Flächen oder Räume wie und von wem genutzt werden dürfen. 
• Reinigung: Die Hausordnung kann Regeln zum Reinigen von Gemeinschaftsflächen aufführen. Ebenso gehören Pflichten zur Müllbeseitigung dazu.
• Ruhezeiten: Die Hausordnung kann definieren, wenn Ruhezeiten im Haus herrschen. Außerdem kann die Hausordnung das Musizieren zu bestimmten Zeiten einschränken.
• Sorgfaltspflichten: Hierzu gehören Regelungen zum Feuerschutz oder zum Schließen von Türen und Toren.