Eigentümergemeinschaft: Ihre Rechte und Pflichten

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Per Definition umfasst die Eigentümergemeinschaft alle Eigentümer von Sondereigentum einer Immobilie. Das Sondereigentum kann dabei Wohneigentum oder Teileigentum sein. In der Praxis wird meist der Begriff „Eigentümergemeinschaft“ verwendet.

Die korrekte Bezeichnung ist jedoch „Wohnungseigentümergemeinschaft“. Sie wird wie das Wohnungseigentumsgesetz mit WEG abgekürzt. Sie entsteht automatisch durch die Aufteilung einer Immobilie in mehrere Teilbesitze. Wird also ein Haus mit mehreren Wohnungen an verschiedene Eigentümer verkauft, sind die Parteien der Teilbesitz der Eigentümer.

Eine Eigentümergemeinschaft wird dann rechtlich notwendig, wenn mehrere Parteien Sondereigentum in einem Objekt besitzen und das Gemeinschaftseigentum verwaltet werden muss.

Die rechtliche Grundlage

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wird gemäß Paragraph 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) durch die vertragliche Zusicherung von Sondereigentum begründet. Möglich ist die Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft auch im Rahmen einer Teilungserklärung nach Paragraph 8 des WEG.

In der Teilungserklärung wird genau aufgeführt, wem welches Sonder- oder Teileigentum innerhalb einer Wohnanlage gehört. Sonder- und Wohneigentum wird im Rahmen der Teilungserklärung notariell beglaubigt. Für das jeweilige Eigentum muss dann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen.

Theoretisch kann die Eigentümergemeinschaft rechtlich mit der Teilungserklärung und dem Entstehen neuen Wohnungseigentums oder Teileigentums entstehen. In diesem Fall wird auch von einer „werdenden Wohneigentümergemeinschaft“ gesprochen.

Dabei handelt es sich um eine vorläufige Eigentümergemeinschaft, die mit eingeschränkten Rechten ausgestattet ist, bis mit dem Eintrag des Sonder- und Teileigentums in das Grundbuch die tatsächliche WEG entsteht.

Wer vertritt die Eigentümergemeinschaft?

Die Wohneigentümergemeinschaft wird zunächst durch die Mehrheit der Eigentümer vertreten. In der Praxis übernimmt die Vertretung jedoch meist ein Verwalter, der von der Mehrheit der Eigentümer dafür beauftragt wird.

Es besteht ebenfalls die Möglichkeit, dass die Eigentümergemeinschaft einen Vertreter bestimmt, der ihre Interessen gegenüber dem Verwalter geltend macht. Einen Verwalter muss es schon geben, wenn nur ein Eigentümer der Gemeinschaft einen solchen verlangt.

Wird ein Verwalter eingesetzt, verwahrt er alle für die Wohnungseigentümergemeinschaft relevanten Unterlagen und Dokumente. Jedes Mitglieder der WEG hat die Möglichkeit und das Recht, diese Dokumente einzusehen. 

Rechte und Pflichten

Die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet, gemeinsam die Kosten für Instandhaltung und Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums zu tragen. Dabei handelt es sich zum Beispiel um die Renovierung von Dächern oder Fassaden sowie Treppenhäusern.

Jeder Eigentümer ist dagegen für alle Kosten selbst verantwortlich, die sein Sondereigentum betreffen. Welchen Kostenanteil jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft tragen muss, hängt von den Stimmanteilen ab.

Nach Paragraph 21 Absatz 5, Satz 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist die Eigentümergemeinschaft im Sinne einer „ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung“ eine „angemessene Instandhaltungsrückstellung“ anzulegen.

Dabei handelt es sich um die sogenannten „Rücklagen“, die jeder Miteigentümer leisten muss. Von diesem Geld werden große Reparaturen oder Renovierungsarbeiten beglichen. Als angemessene Höhe für Rücklagen wird von einem Betrag zwischen 40 und 80 Cent pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche und Monat ausgegangen. Besitzt beispielsweise ein Eigentümer ein Sondereigentum mit 100 Quadratmeter Wohnfläche, sollte er 80 Euro monatlich an Rücklagen bilden.

Sollte trotz Rücklagen nicht ausreichend Kapital für notwendige Bauarbeiten verfügbar sein, kann eine Eigentümergemeinschaft auch einen Kredit beantragen.

Gemeinschaftsordnung

Jede Eigentümergemeinschaft legt in der Regel eine „Gemeinschaftsordnung“ fest. Darin werden alle Rechten und Pflichten der WEG definiert. So wird zum Beispiel die Nutzung von Gemeinschaftseigentum festgeschrieben. Die Gemeinschaftsordnung gilt als Bestandteil der Teilungserklärung und findet sich im Grundbuch. Dort ist sie für alle Eigentümer sowie Kaufinteressenten einsehbar.

Ebenso enthält die Gemeinschaftsordnung Regelungen zu Zahlungsverpflichtungen der Eigentümer. So werden gemäß der Ordnung die Kosten für Müll, Gartenpflege oder Abwasser genau aufgeteilt.

Neben der Gemeinschaftsordnung kann eine Eigentümergemeinschaft auch eine gemeinsame Hausordnung festlegen. Sie gilt dann für alle Bewohner der Immobilie. In der Regel werden die jeweiligen Mietverträge sowohl mit der Gemeinschaftsordnung als auch mit der Hausordnung abgeglichen.

Vermietung und Untervermietung

In einer Eigentümergemeinschaft kann jeder Miteigentümer mit seinem Sondereigentum verfahren, wie er es möchte. Somit muss ein Eigentümer zum Beispiel keinen Mieterwechsel bei der Eigentümergemeinschaft melden. Einzige Voraussetzung ist, dass durch die Wohnungsnutzung die anderen Hausbewohner nicht beeinträchtigt werden.

Durch die freie Wahl seiner Mieter ist der Eigentümer zugleich auch selbst dafür verantwortlich, die Betriebskosten unter seinen Mietern aufzuteilen.

Wenn sich die Wohnungsnutzung ändert und der Miteigentümer diese zum Beispiel gewerblich nutzen möchte, muss die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft eingeholt werden.

Zwangsverwaltung der gesamten Eigentümergemeinschaft

Wenn ein Vollstreckungstitel gegen die gesamte Eigentümergemeinschaft vorliegt, können Gläubiger auf das gesamte Gemeinschaftsvermögen zurückgreifen. Hierzu gehören auch Rücklagen sowie Konten und Sachvermögen. Eine Zwangsverwaltung ist möglich, wenn die Gemeinschaft im Grundbuch als Eigentümerin hinterlegt ist.

Das ist zum Beispiel bei Hausmeisterwohnungen gängige Praxis. Darüber hinaus kann eine Eigentümergemeinschaft aufgrund von Gemeinschaftsschulden zwangsverwaltet werden. Dabei sind die Titel auf die jeweiligen Miteigentumsanteile begrenzt.

Für Eigentümer bedeutet das, dass sie bei Schulden der Eigentümergemeinschaft mithaften, auch wenn sie selbst zum Beispiel ihr Hausgeld regelmäßig bezahlt haben.

Eigentümerversammlung

Mindestens einmal pro Jahr muss eine Eigentümerversammlung abgehalten werden. Sie findet nicht öffentlich an einem vereinbarten Ort statt. In der Regel werden die Eigentümer durch den Verwalter dazu ordnungsgemäß geladen.

Alle Miteigentümer haben die Möglichkeit, sich über eine schriftliche Vollmacht von einer anderen Person vertreten zu lassen. Dabei kann es sich zum Beispiel um einen Rechtsanwalt oder einen Steuerberater handeln.

Die Frist für solche Ladungen zur Wohnungseigentümerversammlung beträgt zwei Wochen. Allerdings kann diese Frist im Rahmen von anderen Regelungen der Gemeinschaftsordnung auch verlängert oder verkürzt werden. Wenn dringend Entscheidungen von der Eigentümergemeinschaft gefällt werden müssen, ist auch eine sehr kurze Ladungsfrist möglich.

In der Ladung muss der Verwalter oder Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Tagesordnung aufführen. Diese wird für die Versammlung genutzt. Auf der Eigentümerversammlung ist nach Paragraph 24 Absatz 6 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)ein Protokoll zu führen, in welchem alle Beschlüsse der WEG festgehalten und in eine Beschluss-Sammlung aufgenommen werden.

Stimmrechte auf der Eigentümerversammlung

Bei Abstimmungen auf Eigentümerversammlungen werden unterschiedliche Prinzipien sowie Mehrheiten angewandt. Per Gesetz, nach Paragraph 25 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gilt das Kopfprinzip. Demnach hat jeder Eigentümer eine Stimme.

Allerdings kann auch das sogenannte Objektprinzip für Abstimmungen genutzt werden. Demnach hängt die Zahl der Stimmen von der Zahl des nach der Teilungserklärung zugewiesenen Sondereigentums ab. Wer dann zum Beispiel drei oder mehr Einheiten mit Teil- oder Wohneigentum besitzt, hat dementsprechend mehr Stimmen.

Möglich ist auch eine Abstimmung nach dem sogenannten „Wertprinzip“. Demnach erhalten Eigentümer zum Beispiel Stimmrechte nach Miteigentumsanteilen. Dabei wird jedem Sondereigentum ein Miteigentumsanteil zugeteilt.

Themen der Eigentümerversammlung

Auf einer Eigentümerversammlung wird über folgende Themen entschieden:

• Jahresabrechnung mit Gesamt- und Einzelabrechnung
• Bestellung oder Abberufung des Verwalters
• Wirtschaftsplan
• Sonderumlagen
• Wahl des Verwaltungsbeirats
• Bauliche Maßnahmen
• Nutzung von Gemeinschaftseigentum
• Höhe der Rücklagen

Verwaltungsbeirat

Jede Wohnungseigentümerversammlung hat die Möglichkeit, einen Verwaltungsbeirat einzusetzen. Der Beirat wird von der WEG gewählt. Eine gesetzliche Pflicht zur Einsetzung eines Beirats gibt es nicht. Insbesondere sollen ein Wirtschaftsplan sowie eine Jahresabrechnung, bevor sie über die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen werden, vom zuständigen Beirat kontrolliert und mit einer Stellungnahme vermerkt werden.

Wird ein Beitrag gewählt, besteht er nach Paragraph 29 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden sowie zwei weiteren Eigentümer als Beisitzern. Die Hauptaufgabe des Verwaltungsbeirats besteht darin, den Verwalter in seinen Aufgaben zu unterstützen.

Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats sind:

1. Unterstützung des Verwalters: Der Beirat hilft bei der Vorbereitung der Wohnungseigentümerversammlungen und vermittelt zwischen Eigentümern und Verwaltern.
2. Finanzkontrolle: Der Verwaltungsbeirat hat die Möglichkeit, zum Beispiel die Jahresendabrechnungen zu kontrollieren oder per Stichprobe Hausgeldzahlungen zu prüfen.
3. Versammlungsprotokoll: Bei jeder Eigentümerversammlung muss ein Protokoll erstellt werden, das der Verwaltungsrat mit dem Verwalter unterzeichnet. Ist eine solche Unterschrift in der Teilungserklärung oder einer Gemeinschaftsordnung vorgeschrieben, ist das Protokoll anfechtbar, wenn die Unterschrift fehlt.

Haftung des Verwaltungsbeirats

Ein Verwaltungsbeirat kann für Schäden haftbar gemacht werden. Aus diesem Grund wird meist empfohlen, dass die Eigentümergemeinschaft für den Beirat schriftlich einen Haftungsausschluss formuliert.

Denkbar ist ebenfalls eine zusätzliche Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung für die Mitglieder des Verwaltungsbeirats. Darüber hinaus kann der Verwaltungsbeirat in der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss entlastet werden.

Mehrheitsbeschluss

Für jeden Beschluss in der Eigentümerversammlung ist eine Mehrheit nötig. Wie sich die Mehrheit zusammensetzen muss, hängt von den Regelungen der jeweiligen Versammlung ab. So kann ein einstimmiger Beschluss nötig sein. Denkbar sind aber auch ¾-Mehrheiten.

Grundsätzlich können folgende Beschlüsse durch einen Mehrheitsbeschluss gefällt werden:

• Entscheidungen über Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten
• Beschlüsse zu Kosten für Instandhaltung oder Baumaßnahmen
• Beschlüsse zur Modernisierung, zum Beispiel zur Erneuerung der Fenster in einer Wohnanlage?

Für die Kostenverteilung kann ein Verrechnungsschlüssel beschlossen werden. Ob eine Instandhaltung oder eine Modernisierung vorliegt, kann im Einzelfall entschieden werden.

Haftung gegenüber Gläubigern

Als Gemeinschaft haften Eigentümer gemeinsam gegenüber Gläubigern der Eigentümergemeinschaft. Ein Gläubiger kann sich demnach nicht an einzelne Miteigentümer wenden, sondern nur an die Eigentümergemeinschaft. Jeder Eigentümer haftet innerhalb der Gemeinschaft mit seinem Miteigentumsanteil.

Die Haftung des Verwalters

Verwalter haften gegenüber der Eigentümergemeinschaft, wenn sie ihre Pflichten verletzt haben und einen Schaden schuldhaft verursacht haben. Hierbei wird zwischen Pflichtverletzung im Innen- und Außenverhältnis unterschieden.

Setzt ein Hausverwalter die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nicht um und es entsteht dadurch ein Schaden, muss er dafür haften. Er hat somit sein Innenverhältnis nicht berücksichtigt. Ein Schaden im Außenverhältnis liegt vor, wenn der Verwalter seine vertraglichen Pflichten im Rahmen seiner Vertretungsvollmacht der Eigentümer nicht erfüllt hat.

Kostenverteilung in der Gemeinschaft

In der Eigentümergemeinschaft müssen die Mitglieder für die Kosten des gemeinschaftlich genutzten Eigentums aufkommen. Die Kosten hängen vom jeweiligen Miteigentumsanteil ab. Sie werden nach Paragraph 16 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt.

Folgende Kosten werden von der Gemeinschaft getragen:

• Umbau des Treppenhauses
• Austausch der Zentralheizungsanlage
• Fassadenrenovierung
• Pflege der gemeinschaftlich genutzten Gartenanlage

Alle baulichen Maßnahmen am Sondereigentum sind vom Eigentümer selbst zu tragen.

Bei einem Sondernutzungsrecht sind die Kosten von der Gemeinschaft zu tragen, es sei denn, es gibt abweichende Regelungen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung.

Steuererklärungspflicht

Eine Eigentümergemeinschaft muss Einnahmen versteuern. Dabei handelt es sich nach dem Einkommensteuergesetz um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie um Zinsen aus Rückstellungen.

Da jedoch die Höhe der Kosten auf die Miteigentümer in der Jahresabrechnung aufgeteilt wird, muss die Eigentümergemeinschaft selbst keine Steuererklärung abgeben. Jeder Eigentümer führt die Einnahmen selbst unter den Einkünften auf. Dabei gelten die üblichen Fristen für die Abgabe der Einkommensteuererklärung.